Copropriete : tes droits et obligations pour le bailleur-copropriétaire

Etre bailleur en copropriete, c'est gerer deux relations en parallele : celle avec ton locataire (bail, loyers, charges) et celle avec le syndic (AG, travaux, fonds de travaux). Et les deux interfèrent en permanence.

Prenons un cas concret : un proprietaire avait 3 lots en copropriete. Pendant 2 ans, il incluait les cotisations au fonds de travaux dans les provisions de charges reclamees au locataire. Quand le locataire a demande les justificatifs, il a decouvert que le fonds de travaux n'est pas recuperable. Resultat : 1 400 EUR a rembourser — plus la perte de confiance du locataire.

Ce que tu peux recuperer (et ce que tu ne peux pas)

Recuperables (decret 87-713) :

• Entretien courant des communs (nettoyage, petites reparations)
• Ascenseur (fonctionnement + entretien)
• Eau froide/chaude, chauffage collectif
• Espaces verts, eclairage des parties communes
• TEOM (taxe ordures)
• Salaire du gardien (75 %)

NON recuperables :

• Fonds de travaux (art. 14-2 loi du 10 juillet 1965)
• Honoraires de syndic
• Ravalement, toiture, travaux de structure
• Assurance immeuble (sauf clause specifique)
• Travaux votes en AG (amelioration, mise aux normes)

Ref : service-public.fr — Charges locatives en copropriete.

Le fonds de travaux : obligatoire et non recuperable

Depuis la loi Alur 2014, les coproprietes de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux alimente par une cotisation annuelle (au moins 2,5 % du budget previsionnel).

C'est a ta charge exclusive. Tu ne peux PAS le repercuter sur le locataire. C'est un investissement dans la valeur de ton bien — pas une charge d'exploitation.

Ton role en AG

C'est toi qui votes en assemblee generale, pas ton locataire. Tu recois les convocations, tu participes aux decisions (travaux, budget, syndic), tu paies les appels de fonds.

Points de vigilance :

• Lis les resolutions avant l'AG — un vote de travaux peut couter des milliers d'euros
• Donne procuration si tu ne peux pas venir (sinon tes voix sont perdues)
• Conteste dans les 2 mois si une resolution te semble irreguliere (art. 42 loi 1965)

Les 3 erreurs les plus frequentes

1. Recuperer le fonds de travaux sur le locataire. C'est illegal et ca peut etre conteste a tout moment avec demande de remboursement retroactif.

2. Ne pas voter en AG. Les decisions se prennent sans toi — y compris les travaux lourds que tu devras payer. Sois present ou donne procuration.

3. Ne pas communiquer les decomptes au locataire. Le locataire a le droit de consulter les justificatifs de charges pendant 6 mois apres la regularisation. Si tu ne les as pas, c'est toi qui es en faute.

L'assurance PNO : obligatoire en copro

Depuis la loi Alur 2014, tout coproprietaire doit etre assure en responsabilite civile. En pratique, une PNO standard couvre cette obligation. Sans PNO, tu es en infraction et tu portes le risque seul en cas de sinistre.

Pour connaitre la valeur actuelle de ton lot en copropriete, une expertise independante est utile — surtout avant un vote de gros travaux. Parkimmo centralise tout ca au sein de ses 25 modules metier : charges copro avec separation recuperables/non recuperables, suivi des AG, alertes de regularisation, PNO rattachee au lot — la plateforme de pilotage patrimonial global gere ces sujets de bout en bout, que tu aies 1 lot ou 15.

Sheana Krief est fondatrice de Parkimmo, la plateforme de pilotage patrimonial global pour dirigeants, SCI et multi-propriétaires. Avec une expertise en droit immobilier et après avoir coordonné un patrimoine multi-structures (18+ biens, SCI, SNC, communauté), elle a conçu les 25 modules métier de Parkimmo pour que les propriétaires sérieux aient la même maîtrise de leur patrimoine qu'un family office. Sources : service-public.fr, Legifrance — loi du 10 juillet 1965. Cet article est un contenu informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalise.