Plus-value immobiliere 2026 : comment la calculer et quand tu es exonere
Calcul de la plus-value immobiliere en 2026 : prix de cession, prix d'acquisition, abattements pour duree de detention, exonerations (residence principale, petites cessions). Le guide du proprietaire.
Sheana Krief
Fondatrice de Parkimmo
Vendre un bien, c'est bien. Comprendre ce que le fisc va prendre au passage, c'est mieux.
Prenons un cas concret : un proprietaire voulait vendre un studio achete 120 000 EUR il y a 8 ans, pour 175 000 EUR. Il pensait payer de l'impot sur 55 000 EUR de plus-value. En realite, apres majoration du prix d'acquisition (frais de notaire forfaitaires + travaux) et abattement pour duree de detention, sa plus-value imposable etait tombee a 28 000 EUR — et son impot a 13 200 EUR au lieu de 26 000 EUR.
La difference ? Connaitre les regles.
Le calcul en 3 etapes
Etape 1 — Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition corrige
Le prix d'acquisition peut etre majore de :
- Frais d'acquisition : 7,5 % forfaitaire (ou frais reels si > 7,5 %)
- Travaux : 15 % forfaitaire apres 5 ans de detention (ou montant reel justifie)
Etape 2 — Abattements pour duree de detention
| Duree | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0-5 ans | 0 % | 0 % |
| 6-21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e annee | 4 % (exoneration IR) | 1,60 % |
| 23-30 ans | Exonere IR | 9 %/an |
| Au-dela de 30 ans | Exoneration totale | Exoneration totale |
Ref : service-public.fr — Plus-value immobiliere.
Etape 3 — Imposition = Plus-value nette x 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS). Surtaxe de 2 a 6 % si la plus-value nette depasse 50 000 EUR.
Exemple chiffre
Achat 120 000 EUR il y a 8 ans, vente 175 000 EUR.
- Prix corrige : 120 000 + 7,5 % frais (9 000) + 15 % travaux forfait (18 000) = 147 000 EUR
- Plus-value brute : 175 000 - 147 000 = 28 000 EUR
- Abattement 8 ans (3 annees a 6 %) : IR -18 %, PS -4,95 %
- PV nette IR : 28 000 x 82 % = 22 960 EUR → impot 19 % = 4 362 EUR
- PV nette PS : 28 000 x 95,05 % = 26 614 EUR → PS 17,2 % = 4 578 EUR
- Total impot : ~8 940 EUR (au lieu de ~10 136 sans majoration du prix)
Les 4 exonerations a connaitre
1. Residence principale. Exoneration totale, sans condition de duree (art. 150 U-II-1° CGI). C'est la plus courante et la plus puissante.
2. Premiere cession d'un logement autre que la RP. Exoneration si tu n'as pas ete proprietaire de ta RP dans les 4 derniers annees ET que tu utilises le prix pour acheter ta RP dans les 24 mois (art. 150 U-II-1° bis).
3. Cession inferieure a 15 000 EUR. Exoneration totale si le prix de vente est inferieur a 15 000 EUR (rare, mais ca existe pour des parkings ou caves).
4. Detention de plus de 30 ans. Exoneration totale automatique.
Les 2 erreurs les plus frequentes
1. Ne pas majorer le prix d'acquisition. Les 7,5 % forfaitaires + 15 % travaux sont un droit, pas une option. Ne pas les utiliser, c'est payer plus d'impot que necessaire. Et si tu vends un bien atypique ou en litige, fais estimer la valeur venale par un expert immobilier independant — ca peut changer le calcul de ta plus-value.
2. Vendre juste avant un seuil d'abattement. Si tu es a 21 ans de detention, attendre 1 an de plus te fait passer a l'exoneration IR complete (22 ans). Ca peut economiser des milliers d'euros.
"La valeur venale represente le prix auquel un bien pourrait etre vendu sur un marche libre, entre un vendeur et un acquereur bien informes, sans contrainte. C'est la seule base fiable pour un partage, une declaration fiscale ou une negociation bancaire."
Haussmann Evaluation — experts immobiliers certifies TEGOVA · haussmann-evaluation.fr
La plateforme de pilotage patrimonial Parkimmo calcule la plus-value projetee de chaque bien en temps reel, avec abattements et exonerations, pour t'aider a choisir le bon moment pour vendre — et a comparer les scenarios de cession entre tes differentes structures (nom propre, SCI, SAS).
Sheana Krief est fondatrice de Parkimmo, la plateforme de pilotage patrimonial global pour dirigeants, SCI et multi-propriétaires. Avec une expertise en droit immobilier et après avoir coordonné un patrimoine multi-structures (18+ biens, SCI, SNC, communauté), elle a conçu les 25 modules métier de Parkimmo pour que les propriétaires sérieux aient la même maîtrise de leur patrimoine qu'un family office. Sources : service-public.fr, Legifrance — art. 150 U CGI. Cet article est un contenu informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalise.
Questions fréquentes
Au bout de combien d'annees est-on exonere de plus-value ?+
La residence principale est-elle exoneree ?+
La reforme LMNP change-t-elle le calcul ?+
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Sheana Krief
Fondatrice de Parkimmo. 10 ans dans l'immobilier sous plusieurs angles : expertise terrain, gestion patrimoniale, assurance, entrepreneuriat.